有人引荐“捡漏”有人吐槽“太贵” 杭州的地价究竟降了多少？

  九龙仓低溢价拿下申花第三个储藏项目，确认了杭州土地降温的趋势——中心城区宅地价格也回到了两年前。这个特别时期，跟着近期四七堡一宗宅地挂牌，一个全新的杭州地产板块正式露脸：东南向临江的江湾新城——这个生于“拥江年代”的板块注定自带光环，而且“论题性”很高。

  挂牌音讯一出，当即有声响引荐房企去“捡漏”：钱江新城二期宅地起价才2万元/㎡；一起，强烈的吐槽也随之而来：实践楼面价都快3万/㎡了，区位接近九堡，这个起价底子不敢报名。

  究竟是钱江新城仍是九堡？板块问题，咱们暂不评论。但分明就这么一块地，为什么有人说起价2万/㎡，有人却说实践要3万/㎡呢？

  7月6日之江宅地成交后，仁恒地块的楼面价究竟多少，简直成了各家媒体的“罗生门”。一时间，“之江暴降”、“之江企稳”、“其实之江小涨”等彻底相左的定论纷繁呈现。

  问题出在哪里呢？就在于之江宅地配建公租房的测算，以及其对标地块(德信·九溪云庄)含自我克制的测算。

  土地规矩中，呈现较多地块内配建方式的有三种：公租房、养老用房、幼儿园(幼儿园用地也存在出让地块外部配建状况，下文会详细介绍)。

  地块内配建若无特别阐明，建成后由房企无偿移送给当地政府。留意了：是无偿。

  这意味着，配建公租房/养老用房/幼儿园地块，一是丢失可售货值，二是配建部分的建造本钱需无偿支付。

  以上图仁恒竞得的之江宅地纸面成交信息为例，若无公租房配建，19040万元/㎡成交楼面价不可能会引起任何贰言。

  偏偏其公租房配建达3万方，占总建面的20%。公租房部分建造本钱高达11434万元，使总本钱添加至30.5万元。而地块总可售建面从15.5万方紧缩至12.36万方。

  终究之江宅地实践楼面价为24725元/㎡，与纸面楼面价19040元/㎡比较上涨了近30%。

  至此，咱们我们能够答复本文最初说到的江湾新城宅地，为什么有人说廉价有人喊贵：地块挂牌开始价20024元/㎡，按相同办法测算得出实践楼面起价已达28260元/㎡。

  *楼面价=总金额(土地成交金额+公租房建造本钱)/建筑面积(地块总建面-公租房建面)

  *配建建造本钱=建安本钱(≈3000元/㎡)+别的的本钱(如公租房全装饰本钱)

  *根据规定，公租房全装饰规范为套内800元/㎡，折合建筑面积大略预算为700元/㎡，故保证房本钱按3700元/㎡核算

  地块代建项目一般为幼儿园、中小学、路途、绿洲等，挂牌文件中往往会清晰建造于地块内部外部，还有是不是有偿。

  7月30日旭辉刚拿下的南部卧城宅地是最好的事例：该地块需在出让地块外代建幼儿园用地、中小学用地、路途用地以及绿洲用地，且清晰幼儿园为无偿代建，而中小学、路途以及绿洲均为有偿代建。

  有偿代建是指政府会按建安本钱对代建项目进行回购，设计费、规费虽不含在内，但根本可疏忽。也就是说，旭辉的南部卧城宅地仅幼儿园部分添加了本钱开销。

  故旭辉南部卧城地块总金额在成交总价370675万元的基础上添加了幼儿园用地1305万元的建造本钱，可售建筑面积未有任何改变，其实践楼面价终究为13520元/㎡。

  *实践楼面价=总金额(成交总价+无偿移送的配建建造本钱)/建筑面积(可售建筑面积-地块内代建项目建筑面积)(此处建筑面积不变)

  *配建建造本钱=建安本钱(≈3000元/㎡)+别的的本钱(如幼儿园全装饰本钱)

  为反映实在的土地市场热度，浙报传媒地产研究院选取7月以来多宗要点成交的涉宅地快，测算地块实践楼面价，并与板块当时地价水平相比照。

  榜首：关于配建要求(如公租房)较多的地块而言，实践楼面价与成交楼面价存在误差率。如仁恒之江地块、滨江南星地块以及东冠浦沿地块，误差率均在25%以上。

  第二：中心区域优质地块实践楼面价与板块地价水平根本相等，如城西文教、西兴、南星等地块；而存在供给危险的板块地价会下降，如申花、南部卧城、崇贤新城等。